Mietrecht und Eigentuemer-Perspektive

🔄 Kurzer Rueckblick: In Lektion 6 hast du Foerderungen und Finanzierung kennengelernt. Jetzt wird es rechtlich: Wer traegt die Kosten — und wer profitiert? Das ist die zentrale Frage fuer Vermieter und Mieter bei energetischer Sanierung.

Der Vermieter investiert 50.000 EUR in neue Fenster und Fassadendaemmung. Der Mieter freut sich ueber niedrigere Heizkosten — bis die Mieteerhoehung kommt. 333 EUR mehr im Monat? Das uebersteigt die Heizkostenersparnis von 80 EUR deutlich. Willkommen im Mieter-Vermieter-Dilemma.

Modernisierungsumlage: Die Regeln

Regelung	Details
Umlagesatz	8% der Modernisierungskosten pro Jahr
Kappungsgrenze	Max. 2 EUR/m²/Monat (Miete <7 EUR) oder 3 EUR/m²/Monat
Zeitraum	Innerhalb von 6 Jahren
Foerderabzug	Erhaltene Foerderung muss abgezogen werden
Ankuendigung	3 Monate vorher, schriftlich, mit Kostenberechnung

Beispielrechnung: 50.000 EUR Sanierung, 20% Foerderung = 10.000 EUR. Umlagefaehig: 40.000 EUR. Davon 8% = 3.200 EUR/Jahr = 267 EUR/Monat. Bei 80 qm und 10 EUR/m² Miete: Kappung bei 240 EUR/Monat.

✅ Quick Check: Warum muss die Foerderung bei der Modernisierungsumlage abgezogen werden? (Tipp: Der Vermieter soll nur seine tatsaechlichen Kosten umlegen koennen — nicht die Foerderung, die der Staat bezahlt hat. Ohne diese Regel wuerde der Vermieter doppelt profitieren: Foerderung kassieren UND volle Umlage berechnen.)

Perspektive Vermieter

Vorteil	Details
Modernisierungsumlage	8% der Nettokosten/Jahr auf Miete
Wertsteigerung	3-5% pro verbesserter Effizienzklasse
Steuerlicher Abzug	Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt absetzbar
Vermietbarkeit	Energieeffiziente Wohnungen = weniger Leerstand
Energieausweis	Bessere Klasse = hoeherer Mietpreis moeglich

Prompt: Vermieter-Rentabilitaet berechnen

Berechne die Rentabilitaet einer energetischen Sanierung
als Vermieter:
- Objekt: [Typ, qm, Anzahl Wohneinheiten]
- Aktuelle Kaltmiete: [EUR/m²/Monat]
- Geplante Massnahmen: [z.B. Fassade, Heizung, Fenster]
- Investitionskosten (brutto): [EUR]
- Erwartete Foerderung: [EUR]
- Aktueller Energiekennwert: [kWh/m²a]
- Erwarteter Energiekennwert nach Sanierung: [kWh/m²a]
Berechne:
1. Modernisierungsumlage (8%-Regel + Kappung)
2. Foerderabzug bei der Umlage
3. Steuerliche Effekte (AfA, Erhaltungsaufwand)
4. Wertsteigerung der Immobilie (geschaetzt)
5. Gesamtrendite der Investition (ueber 10 und 20 Jahre)
6. Vergleich: Sanieren vs. nicht sanieren

Perspektive Mieter

Recht	Details
Information	3 Monate vorher, schriftlich, Kostenberechnung
Duldungspflicht	Energetische Sanierung muss geduldet werden
Mietminderung (Bauphase)	Erste 3 Monate eingeschraenkt, danach normal
Haerteeinwand	Bei unzumutbarer finanzieller Belastung
Nebenkostensenkung	Niedrigere Heizkosten nach Sanierung

Prompt: Mieter-Kostencheck

Pruefe als Mieter, ob die angekuendigte Mieteerhoehung
nach energetischer Sanierung korrekt ist:
- Aktuelle Kaltmiete: [EUR/m²/Monat]
- Wohnflaeche: [qm]
- Angekuendigte Erhoehung: [EUR/Monat]
- Sanierungsmassnahmen: [was wurde gemacht]
- Kosten laut Vermieter: [EUR]
- Foerderung erhalten: [ja/nein, Hoehe wenn bekannt]
- Sanierungsdauer: [Monate]
Pruefe:
1. Ist die 8%-Umlage korrekt berechnet?
2. Wurde die Foerderung abgezogen?
3. Wird die Kappungsgrenze eingehalten?
4. Formale Anforderungen der Ankuendigung erfuellt?
5. Haerteeinwand moeglich? (Belastungsgrenze)
6. Geschaetzte Heizkostensenkung nach Sanierung
7. Nettobilanz: Mieteerhoehung vs. Heizkostenersparnis

WEG: Eigentuemergemeinschaften

Beschlussart	Erforderliche Mehrheit	Beispiel
Erhaltung (Instandhaltung)	Einfache Mehrheit	Heizungsreparatur
Modernisierung (energetisch)	Doppelt qualifizierte Mehrheit	Fassadendaemmung
Bauliche Veraenderung	3/4 Mehrheit + 2/3 Miteigentumsanteile	PV-Anlage auf Gemeinschaftsdach

✅ Quick Check: Warum scheitern viele Sanierungsprojekte in WEGs? (Tipp: Jeder Eigentuemer hat andere Prioritaeten und finanzielle Moeglichkeiten. Ein Eigentuemer, der seit 30 Jahren im Haus wohnt, sieht die Amortisation in 15 Jahren anders als ein junger Kaeufer. Konsensbildung dauert — oft Jahre.)

Key Takeaways

8% Modernisierungsumlage pro Jahr — aber Foerderung wird abgezogen und Kappungsgrenze begrenzt die Erhoehung
Vermieter profitieren dreifach: Mietumlage + Wertsteigerung + Steuerabzug — Sanierung lohnt sich auch wirtschaftlich
Mieter muessen energetische Sanierung dulden, aber: Mietminderung ab dem 4. Monat, Haerteeinwand bei Ueberlastung
WEG-Beschluesse brauchen qualifizierte Mehrheiten — frueh informieren und Konsens suchen
KI prueft Umlageberechnungen und Rentabilitaet — Mietrecht-Details gehoeren zum Anwalt oder Mieterverein

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In der letzten Lektion erstellst du deinen persoenlichen Sanierungsfahrplan — mit Prioritaeten, Kosten, Foerderungen und einem realistischen Zeitplan.