市場調査とエリア分析

成約事例比較分析を作成します。以下の詳細を分析して：

【対象物件】
- 所在地：[エリア]
- 種別：[マンション / 戸建 / 土地]
- 間取り：[間取り]
- 面積：[専有面積 / 土地面積＋建物面積]
- 築年数：[年]
- 最寄り駅：[駅名] 徒歩[分]
- 特徴：[リフォーム済、角部屋、南向き等]

【成約事例】
[各事例を同じ形式でペースト]

分析項目：
1. 対象物件と最も類似する事例はどれか？
   類似度でランク付けし、理由を説明。
2. 面積、築年数、階数、リフォーム状況の
   差異に対する補正をどう考えるか？
3. これらの事例から支持される価格帯は？
4. 価格帯の上限を正当化する根拠は？
5. 価格帯の下限を示唆する要因は？
6. 分析をより精緻にするために追加で必要なデータは？

以下の成約事例分析に基づいて：[分析結果をペースト]

クライアント向けの説明文を作成して：
1. 市場の状況を2〜3文で、不動産の専門知識がない
   人にもわかるように要約
2. なぜこの成約事例を選んだかを説明
3. 価格帯について誠実に説明し、上限寄り・
   下限寄りになる条件を示す
4. 売出価格の推奨と明確な根拠
5. 価格戦略の説明（相場より少し下で反響を集める
   ／相場通り ／チャレンジ価格）と推奨理由

オーナーが理解できる言葉で書いて。
専門用語は使わないか、使う場合は説明を添えて。

[エリア名]のプロフィールを作成します。

以下は経験から知っていること：
[あなたの知識をペースト：街の雰囲気、住民層、
注目の通り、最近の変化]

これを体系的なプロフィールに整理・拡充して：

1. 概要：街の特徴を2〜3文で
2. 住宅ストック：典型的な物件タイプ、築年数帯、
   価格帯、建築様式
3. 暮らし：日常の過ごし方——買い物、飲食、
   通勤、公園
4. 交通アクセス：最寄り駅、主要駅までの所要時間、
   バス路線、車のアクセス
5. トレンド：何が変化しているか——再開発、
   価格動向、新規出店
6. こんな人におすすめ：このエリアを気に入る
   ライフスタイル（※人口統計ではなくライフスタイル）
7. 注意点：正直に——騒音、ハザードマップ、
   日照、坂道

[エリア]の過去12ヶ月の市場データを分析して：

[データをペースト：月別の成約坪単価、成約日数、
在庫数、新規登録数、成約件数、成約率]

トレンドを分析：
1. 買い手市場か、売り手市場か、均衡市場か？
   具体的なデータで根拠を示して。
2. 価格はどの方向にどのペースで動いているか？
3. 在庫はどう変化し、何を示唆しているか？
4. 指値の幅（売出価格と成約価格の差）の傾向は？
5. 季節的なパターンは見られるか？
6. 来月売却を検討している売主にアドバイスするなら？
7. 来月購入を検討している買主にアドバイスするなら？

[特定エリア]の詳細な成約データを分析して：
[マイクロロケーション別に整理したデータをペースト]

マイクロマーケットのパターンを特定：
1. 同じエリア内で立地による価格差はあるか？
   （通り、ブロック、特定施設への近さ）
2. このマーケットで最もプレミアムがつく
   物件の特徴は？
3. 売主が期待するほど価格に影響しない特徴は？
4. タイミングのパターンはあるか？
   （特定の月や季節のほうが高く売れる？）
5. このマイクロマーケットの「スイートスポット」は？
   （最も早く、最も良い条件で売れる物件像）

[物件住所]の売主への媒介契約プレゼンを準備しています。

成約事例分析の結果：[価格帯]
市場の状況：[要約]
物件の強み：[リスト]
物件の課題：[リスト]

商談でのトーキングポイントを作成して：
1. 会話の切り出し方（関係構築、市場知識の提示）
2. 成約事例データのわかりやすい提示方法
3. より高い価格を希望された場合の対応
   （対立しない形で）
4. マーケティング戦略の説明
5. 「もっと高く言ってくれる営業」との差別化