投資分析と物件評価

投資物件の分析に必要なデータのチェックリストを作成して：

物件種別：[区分マンション / 一棟アパート / 戸建賃貸]
所在地：[エリア]
販売価格：[金額]

収集すべきデータ：
- 物件の詳細情報
- 収入に関するデータ（現在＋想定）
- 経費の詳細
- 融資の条件
- 市場データ

以下の投資物件を分析して：

【物件情報】
- 購入価格：[金額]
- 物件種別：[種別]
- 戸数：[数]
- 面積：[合計]
- 築年数：[年]
- 構造：[RC / 鉄骨 / 木造]

【収入】
- 現在の月額賃料（各戸）：[金額]
- 想定賃料（相場との比較）：[金額]
- その他収入：[駐車場、自販機等]

【経費（年間）】
- 管理費・修繕積立金：[金額]
- 固定資産税・都市計画税：[金額]
- 管理委託料：[%または金額]
- 火災保険：[金額]
- 空室損失：[想定%]
- 原状回復・修繕予備費：[%または金額]

【融資条件】
- 自己資金：[金額]
- 借入金額：[金額]
- 金利：[%]
- 返済期間：[年]
- 諸費用：[概算]

計算項目：
1. 月次キャッシュフロー
2. 年間キャッシュフロー
3. 表面利回り
4. 実質利回り（NOI利回り）
5. 自己資金利回り（CCR）
6. 返済比率（DSCR）
7. 損益分岐稼働率
8. 5年シミュレーション（賃料変動・資産価値の前提付き）

上記の投資分析に基づいて感度分析を実行して：

【ベースケース】：[計算した数値]

【悲観シナリオ】
- 空室率：ベース＋5%
- 賃料下落：年1%
- 修繕費：見積りの150%
- 金利上昇：＋0.5%

【楽観シナリオ】
- 空室率：ベース−2%
- 賃料上昇：年1%
- 修繕費：見積り通り
- 資産価値上昇：年1%

【ストレステスト】
- キャッシュフローがマイナスになる空室率は？
- 金利何%でこの投資が成り立たなくなるか？
- 自己資金利回り10%を達成する購入価格は？
- 空室率が倍になった場合、損益分岐までの期間は？

3シナリオを並べて比較表にして。

以下の住宅ローン選択肢を比較して：

オプションA：[金融機関、金利タイプ、金利、期間、頭金]
オプションB：[金融機関、金利タイプ、金利、期間、頭金]
オプションC：[該当する場合]

物件価格：[金額]

比較項目：
1. 月額返済額（元利均等）
2. 総返済額（元金＋利息合計）
3. 住宅ローン控除の効果（13年間の合計）
4. 5年後の残債比較
5. 変動金利の場合、金利1%上昇時の影響
6. 繰り上げ返済の効果（年100万円の場合）
7. 以下の場合に最適なオプション：
   a) 5年で住み替え予定
   b) 10年以上住む予定
   c) 月々の返済を最小化したい
   d) 総返済額を最小化したい

以下の投資分析結果に基づいて投資サマリーを作成：

[分析結果をペースト]

サマリーの構成：
1. 投資テーゼ（1〜2文：良い投資か否か、なぜか）
2. 主要指標の表（見やすく整理）
3. 数字の意味を平易に説明
4. 主なリスクと軽減策
5. 感度分析を「最善 / 想定 / 最悪」で簡潔に
6. 明確な推奨

トーン：プロフェッショナル、透明、有用。
専門用語は説明なしに使わない。

投資家クライアントが以下の物件を比較しています：
物件A：[概要と財務サマリー]
物件B：[概要と財務サマリー]

比較レポートを作成して：
1. 各物件を2〜3文で要約
2. 主要指標を横並びで比較
   （利回り、CF、自己資金利回り、資産性）
3. 以下の優先度別に最適な物件を提示：
   - キャッシュフロー重視
   - 資産価値上昇重視
   - リスク最小
   - 総合リターン
4. 数字以外の要因（管理の手間、入居者の質、
   エリアの将来性）
5. 推奨と理由