투자 분석과 매물 평가

투자 부동산을 분석하려고 해요. 수집해야 할 데이터 체크리스트를 만들어줘:

매물 유형: [오피스텔, 아파트, 다세대, 상가]
위치: [지역/동네]
매매 호가: [금액]

체크리스트:
- 매물 세부사항 (면적, 층, 연식, 상태)
- 재무 데이터 (현재 임대료, 시장 임대료, 관리비)
- 시장 데이터 (주변 시세, 공실률, 임대 수요)
- 비용 추정 (취득세, 중개수수료, 수선 비용)
- 금융 가정 (대출 비율, 금리, 상환 기간)

이 투자 부동산을 분석해줘:

매물 정보:
- 매매가: [금액]
- 유형: [오피스텔/아파트/다세대/상가]
- 면적: [전용면적 ㎡]
- 연식: [년]
- 상태: [설명]

수입:
- 현재 월세: [금액] (보증금: [금액])
- 시장 임대료: [현재와 다르면]
- 기타 수입: [주차, 창고 등]

비용 (연간):
- 재산세: [금액]
- 관리비 (소유자 부담분): [금액]
- 보험: [금액]
- 수선 적립금: [금액 또는 %]
- 공실 예상: [% — 지역 시장 기준]

금융:
- 자기자본: [금액]
- 대출 금리: [%]
- 대출 기간: [년]
- 취득세: [금액]
- 중개수수료: [금액]

계산해줘:
1. 월간 현금흐름 (수입 - 비용 - 대출상환)
2. 연간 현금흐름
3. Cap Rate
4. 현금수익률
5. 총 임대료 승수 (GRM)
6. 부채 상환 비율 (DSCR)
7. 손익분기 공실률
8. 5년 예측 (임대료 상승, 시세 상승 가정 포함)
9. 5년 총 ROI (원금 상환 + 시세 차익 포함)

위 투자 분석 기반으로 민감도 시나리오를 돌려줘:

기본 시나리오: [계산한 숫자]

비관적 시나리오:
- 공실률: 기본 대비 +3%
- 임대료 상승: 기본 대비 -1%
- 수선비: 추정 대비 25% 증가
- 시세 상승: 기본 대비 -1%

낙관적 시나리오:
- 공실률: 기본 대비 -2%
- 임대료 상승: 기본 대비 +1%
- 수선비: 추정치 유지
- 시세 상승: 기본 대비 +1%

스트레스 테스트:
- 현금흐름이 마이너스가 되는 공실률은?
- 투자가 안 되는 금리 수준은?
- 현금수익률 8%를 달성하는 매매가는?
- 1년차 공실이 2배면 손익분기까지 얼마나 걸리나?

세 시나리오를 나란히 비교해줘.

고객이 이 금융 옵션을 비교하고 있어요:

옵션 A: [대출 유형, 금리, 기간, LTV, 고정/변동]
옵션 B: [대출 유형, 금리, 기간, LTV, 고정/변동]
옵션 C: [해당 시]

매매가: [금액]

비교해줘:
1. 월 상환액 (원리금)
2. 월 총 비용 (상환 + 세금 + 보험 + 관리비)
3. 대출 기간 동안 총 이자
4. 고정 vs 변동 금리의 리스크 분석
5. 각 옵션의 구매력 변화
6. 5년 총 비용 비교 (갈아타기/매도 가능성 고려)
7. 최적 옵션:
   a) 5년 보유 계획인 고객
   b) 10년 이상 보유 계획인 고객
   c) 월 상환 부담 최소화 원하는 고객
   d) 총 이자 비용 최소화 원하는 고객

이 밸류애드 투자 기회를 분석해줘:

현재 상태:
- 매매가: [금액]
- 현재 상태: [설명]
- 현재 임대료 (또는 현 상태 예상 임대료): [금액]

리모델링 계획:
- 예산: [예상 비용]
- 기간: [개월]
- 리모델링 후 임대료: [예상]
- 리모델링 후 시세: [예상 ARV]

계산해줘:
1. 총 투자금 (매매 + 리모델링 + 공실기간 보유비용)
2. 창출된 에퀴티 (ARV - 총 투자금)
3. 리모델링 투자 수익률
4. 현금흐름 비교: 리모델링 전 vs 후
5. 증가된 현금흐름으로 리모델링 비용 회수 기간
6. 리스크: 비용 25% 초과 시? 임대료 미상승 시?

전세를 활용한 갭투자를 분석해줘:

매매가: [금액]
전세가: [금액]
갭(실투자금): [금액]
취득세 + 기타 비용: [금액]

분석:
1. 총 실투자금 (갭 + 취득세 + 중개수수료)
2. 전세가율 (전세가/매매가 %)
3. 시세 1%/3%/5% 상승 시 수익률
4. 역전세 리스크 (전세가 하락 시나리오)
5. 보유 비용 (재산세, 관리비 등)
6. 양도세 예상 (보유기간별)
7. 리스크 경고: 역전세, 금리 상승, 시장 하락 시나리오

이 투자 분석 결과를 기반으로: [숫자 붙여넣기]

고객용 투자 요약서를 작성해줘:
1. 투자 테시스로 시작 (1-2문장: 좋은 투자인지 아닌지, 왜)
2. 핵심 숫자를 명확한 표로 정리
3. 숫자가 의미하는 것을 쉬운 말로 설명
4. 주요 리스크와 완화 방법
5. 민감도 분석을 "최상/예상/최악" 형식으로 간결하게
6. 명확한 추천으로 마무리

톤: 전문적이고, 투명하고, 도움이 되는.
전문용어는 설명 없이 쓰지 않기.

투자 고객이 이 매물들을 비교하고 있어요:
매물 A: [핵심 사항과 재무 요약]
매물 B: [핵심 사항과 재무 요약]
매물 C: [해당 시]

비교 분석:
1. 각 매물 2-3문장 요약
2. 핵심 지표 비교 (Cap Rate, 현금수익률, 현금흐름, 시세 상승 잠재력)
3. 어떤 매물이 최적인지:
   - 현금흐름 우선
   - 시세 차익 우선
   - 리스크 최소
   - 총 수익 최대
4. 비재무적 요소 (관리 난이도, 임차인 질, 지역 트렌드)
5. 근거와 함께 솔직한 추천